5月31日，西安市公布了第一批集中供地，首次采用“限房價+競地價+競自持”的方式出讓土地。
對于集中供地，西安市住房和城鄉建設局一位官員向《中國經營報》記者表示，集中供地是政府在土地供給側的重大改革，這將有助于穩定房價預期，最終的目標就是要實現穩低價、穩房價、穩預期。
事實上，關于集中供地在西安地產市場早有預兆。西安“3·30新政”發布時就曾提出，土地集中出讓，按季度集中供地、總量增長20%、“限房價、定品質、競地價”出讓，供給端公開透明。
不過，有地產商認為，從目前集中供地的城市來看，土地的高溢價率在競拍中頻頻出現，而且最終摘地的均為房企“巨頭”，很少有中小開發商能夠拿地。西安的土地競拍更是異常激烈，就曾因為一塊115畝的土地，經過139輪競價之后出現“熔斷”，最終通過搖號摘得。
然而，值得注意的是，此次西安宣布以網上報價，如達到最高限價轉現場競價的掛牌方式出讓國有建設用地使用權，并對銷售均價做出了限制，這就意味著，將來地產商競拍土地將會多一份變數。
集中供地
2021年2月，住建部發文要求全國22個重點城市住宅用地出讓實行“兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，并且在今年內，住宅招標、拍賣、掛牌不得超過三次。
隨后，包括北京、天津、廣州、深圳等22座城市成為第一批集中供地的城市。值得注意的是，西安并不在這22座城市名單中，那么，西安為什么緊跟其后，開展集中供地呢?
“集中供地的目的是穩定房價預期，不管是此前第一批集中供地的城市，還是西安，都是目前房價上漲較快的城市，其中西安已經連續超過60個月房價上漲。”某地產企業副總裁向記者表示，西安緊跟政策，抑制房價過快上漲也是勢在必行。
根據西安市公布的信息，西安首次集中供地共計21宗，住宅用地20宗、1644畝，涵蓋商品住房、共有產權房、保障住房、租賃住房多種業態，其中16宗為網上掛牌、5宗為現場拍賣。
網上掛牌的16宗土地，居住用地15宗，商業用地1宗。而現場拍賣的5宗地預計將于6月29日拍賣，16宗掛牌用地將在6月30日掛牌截止。記者梳理此次21宗地塊發現，其中有15宗地塊是在西安主城區，約1300畝。
對于這些土地的出讓方式，西安首次采用“限房價、定品質、競地價”的方式出讓，并且同步公布這些出讓土地的商品住宅毛坯銷售均價。從價格來看，與目前西安市在售樓盤的價格相比，變化不大，主城區商住毛坯指導價區間在每平方米10500元至24720元，其中，軟件新城的地塊拔得頭籌，約定每平方米毛坯價格24720元。
除了住宅用地，此次還集中供應安置用地。不過，安置用地的建議指導價要比市場價低出很多，即便是曲江，高新這樣熱門區域，其指導價區間在每平方米10500元至13899元。
“雖然此次集中供地對房價預售給出指導價，但是即將到來的競拍依然會很激烈，不過會多一份理性，因為資本是趨利的，地產商業也需要賺錢。”上述地產企業副總裁向記者如是表示。
穩定房價
“此次集中供地就是‘3·30新政’的一個嘗試與延伸。”在記者采訪西安市住房和城鄉建設局時，一位官員告訴記者，在“3·30新政”中就已經明確未來會在每年的一季度發布年度住宅用地供應計劃和存量信息，并且每年按照季度集中發布住宅用地出讓公告，集中用地。
然而，對于西安的地產商來說，此次集中供地約1600畝，對于眼下的地產市場來說是一種緩解。“目前，在西安住宅用地價格節節攀升，‘地王’更是頻頻易主，很多大型房企已經向涇陽、咸陽高新區、周至等西安的周邊城市轉移拿地。”西安某房產中介負責人張杰(化名)向記者表示，目前，西安主城區的住宅除了戶籍、社保等購房資格限制之外，基本上都是需要通過“搖號”獲得。因此，在西安主城區只要能夠拿到地塊就意味穩賺，即便是對未來的銷售均價有所限制，西安主城區的住宅用地也是炙手可熱。
然而，上述西安市住房和城鄉建設局官員卻認為，地產商要理性看待此次集中供地，避免盲目競價。“此次集中供地，不僅對未來毛坯住宅銷售均價做了公示，還對建設品質在國有建設用地出讓合同中明確約定。這就要求房地產商應該結合自身管理，精細核算利潤，理性給出競爭價格。”
另外，值得注意的是，西安此次競地價規則較之前也有所變化，之前是采取“熔斷+搖號”或“競建筑方案”等方式，而此次采用的是“競地價+競自持”的競價方式。
“看似此次集中供地有諸多的閑置，但能否降低西安土拍市場的熱度，還有待時間驗證，不過，要想房價穩定，供需平衡是關鍵。”張杰認為，集中供地如果能加大土地供應，那么，穩定房價只是時間問題。
房企洗牌
“從購房資格限制到搖號，此前的政策基本都是針對購房者的，但是現在風向變了，變成了針對地產商，我們不僅僅要面對行業內部競爭的壓力，還要面臨政策風險。”曾經在西安、咸陽等地開發了多個樓盤的地產商劉強(化名)向記者表示，集中供地政策如果全面推行之后，中小地產商的生存空間將會越來越窄。
劉強告訴記者，自從西安市公布了集中供地的消息之后，他逐個研究了那些出讓地塊，雖然一些主城區的地塊只要能夠拿到肯定賺錢，但是最終他還是覺得自己能夠摘得地塊的可能性不大。
“以前西安市房地產市場的發展為粗放型發展，房地產行業魚龍混雜，甚至不乏陜北煤老板也混跡在這個行業，當然，大家都賺了錢。”劉強告訴記者，近年來，隨著西安房價不斷上升，國內知名房企不斷涌入西安，地塊的競爭異常激烈，經常會出現一塊地輪番叫價上百次。
另一方面，近年來房地產政策趨緊，對房企的要求越發嚴格，尤其是資金方面。劉強稱，自去年以來，房地產融資環境不斷收緊，中央堅持“房住不炒”，房企“三道紅線”以及銀行“兩道紅線”出臺，金融監管持續收緊。這對房企影響很大，尤其對中小房企的影響是前所未有的。
融資政策趨緊之后，房企的資金鏈開始受到考驗，多數中小房企資金鏈普遍吃緊，紛紛采用加大促銷、加快銷售回款，同時放緩拿地節奏等舉措保障現金流的相對充裕。
事實上，融資政策收緊影響的不僅僅是中小房企，而是對整個房地產市場產生重大影響。據中指研究院監測，根據2020年年報數據，滬深及大陸在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點;凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司現金短債比較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。上市公司的負債水平在下降，短期償債能力明顯增強，“三道紅線”影響正顯現。
“的確，隨著房地產市場政策的變化，中小房企的生存空間越來越小。”上述地產企業副總裁向記者表示，此次集中供地，就明確規定對那些存在重大失信行為、超出“三道紅線”的競買人不得參與土拍。因此，即便是大開發商也要注重品牌維護。(記者王金龍)
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